自10月LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降25個(gè)基點(diǎn)至3.60%之后，部分城市的房貸利率一度降至“2”字頭。

然而，自11月初開始，房貸利率下調(diào)趨勢(shì)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，陸續(xù)有地方上調(diào)房貸利率下限至3%以上。近日，又有部分地區(qū)房貸利率下限出現(xiàn)了二次上調(diào)，如杭州市部分商業(yè)銀行12月份執(zhí)行房貸利率從3%變?yōu)?.1%。

此次房貸利率上調(diào)的背后，既有銀行對(duì)成本與收益的考量，也有市場(chǎng)供需關(guān)系的變化。隨著部分城市樓市回暖，按揭貸款申請(qǐng)量增加，銀行房貸投放壓力減輕，因此適度上調(diào)房貸利率以保持合理的凈息差和盈利水平。同時(shí)，商貸與公積金貸款利率之間的倒掛現(xiàn)象也是推動(dòng)房貸利率上調(diào)的原因之一。

又見房貸利率下限上調(diào)

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從某銀行了解到，該行發(fā)布的通知顯示，11月30日起，新發(fā)放的5年及以下的房貸利率不低于2.775%，5年以上房貸利率浙江省內(nèi)不低于3.1%，浙江省外不低于3.0%。

11月初，一波城市相繼回調(diào)房貸利率。如11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信公眾號(hào)曾發(fā)文表示，自11月7日起，廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

不過，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)談道，此次調(diào)整與11月初的調(diào)整不同。“杭州部分商業(yè)銀行12月份執(zhí)行房貸利率從3%變?yōu)?.1%。過去主流的判斷是，銀行把房貸利率從過去低于3.0%上調(diào)到3.0%，主要是對(duì)沖LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)而做出的自動(dòng)回調(diào)。但此次從3.0%上調(diào)到3.1%，客觀說明銀行房貸政策發(fā)生了一些新變化。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸投放的成本和收益需要平衡，這是銀行目前比較主流的心態(tài)。一些銀行此前給予的優(yōu)惠利率，總體上在此類平滑線的極端位置，所以對(duì)銀行來說，再下調(diào)房貸利率的空間確實(shí)不大。

一位銀行人士告訴記者：“我行考慮市場(chǎng)供需、成本效益、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性等因素，維持房貸利率在合理水平。”

惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)董事薛慧如告訴記者，近期部分城市上調(diào)首套房貸款利率下限，主要是前期存量房貸利率調(diào)整以及LPR多次下調(diào)加大了銀行生息資產(chǎn)收益率下行壓力，而存款的定期化、長(zhǎng)期化和理財(cái)化又導(dǎo)致銀行付息負(fù)債成本下降幅度有限。因此，銀行希望通過提高新增房貸利率以緩解凈息差壓力。

10月21日，中國(guó)人民銀行公布新一期LPR，1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。這是今年以來LPR的第三次調(diào)整，也是有史以來降息幅度最大的一次。

中國(guó)銀行（601988.SH）研究院銀行業(yè)與綜合經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)主管邵科贊同上述觀點(diǎn)，他認(rèn)為，銀行上調(diào)商貸利率可以保持合理凈息差水平和銀行盈利穩(wěn)定。“當(dāng)前，為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展以及持續(xù)推進(jìn)減費(fèi)讓利，多地銀行紛紛下調(diào)房貸利率，甚至出現(xiàn)超低利率的情況，一定程度上導(dǎo)致銀行凈息差的持續(xù)下降，嚴(yán)重壓縮了盈利空間。近期，伴隨著部分城市的樓市回暖，按揭貸款的申請(qǐng)量有所增加，銀行房貸投放壓力減輕，需要綜合考慮資金及運(yùn)營(yíng)成本、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)、供需關(guān)系等因素適度上調(diào)房貸利率，以保持合理的凈息差和銀行盈利水平。”

據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年三季度商業(yè)銀行凈息差降至1.53%，較二季度下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行三季度凈息差分別為1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%。除股份制商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行的凈息差與上季度持平外，今年大型商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、外資銀行的凈息差均呈下降趨勢(shì)。

公積金貸款利率待優(yōu)化

中國(guó)金融智庫(kù)特邀研究員余豐慧認(rèn)為，房貸利率下限上調(diào)的主要原因是緩解商貸和公積金貸款利率之間的倒掛現(xiàn)象。“由于商貸利率下調(diào)幅度較大，而公積金貸款利率相對(duì)穩(wěn)定，導(dǎo)致商貸和公積金貸款之間的利率差距縮小，甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。為了解決這一問題，一些地區(qū)選擇上調(diào)房貸利率，以恢復(fù)商貸利率與公積金貸款利率之間的合理差距。”

“當(dāng)前，隨著LPR的多次下調(diào)，部分城市的商業(yè)房貸利率下行較快，而公積金貸款利率調(diào)整較慢，兩者出現(xiàn)了明顯的倒掛現(xiàn)象。由于公積金貸款具有普惠性特點(diǎn)，往往可以看作是商業(yè)房貸利率的下限，銀行上調(diào)商業(yè)房貸利率存在市場(chǎng)必然性。”邵科表示。

“商業(yè)貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調(diào)整較慢，為保持商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率之間的一定差距，銀行上調(diào)房貸利率下限。”中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴記者，房貸利率下限上調(diào)要從經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)供需、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的綜合考量，銀行調(diào)整新增房貸利率是綜合考量這些因素的結(jié)果，有利于房貸利率維持在合理水平，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

“9月底一系列新政發(fā)布后，部分重點(diǎn)城市商品房成交量有所回升，帶動(dòng)銀行按揭申請(qǐng)量和投放量階段性回暖，銀行適時(shí)上調(diào)新增房貸利率也反映了供求關(guān)系的邊際改善。”薛慧如說。

嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，此類上調(diào)也和市場(chǎng)回暖有關(guān)系。“各地房貸申請(qǐng)量增加了，銀行房貸投放的壓力也少了很多。當(dāng)然也要看到，總體上即便有調(diào)整，但還是處于相對(duì)偏低水平，各地購(gòu)房者還是要積極爭(zhēng)取，以享受到歷史最寬松的房貸政策。”

談及如何解決上述問題，邵科認(rèn)為，一是根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整公積金貸款利率，保持與商貸利率的合理利差，以充分體現(xiàn)其普惠性；二是優(yōu)化商貸利率政策，引導(dǎo)鼓勵(lì)銀行根據(jù)購(gòu)房者的信用狀況、還款能力以及不同地區(qū)的市場(chǎng)供需情況，實(shí)行差異化的房貸定價(jià)策略，保持合理的商貸利率；三是加快房貸產(chǎn)品創(chuàng)新、持續(xù)提升服務(wù)質(zhì)量，避免通過“價(jià)格戰(zhàn)”來獲取客戶的“內(nèi)卷”式競(jìng)爭(zhēng)。

柏文喜建議，可以通過調(diào)整商業(yè)貸款和公積金貸款的利率政策，保持兩者之間的合理利差，維護(hù)公積金貸款的普惠性。同時(shí)，要因城施策，觀察房貸利率上調(diào)的城市，如廣州、佛山、南京等，都是樓市比較活躍的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市，要根據(jù)不同城市的市場(chǎng)情況制定相應(yīng)的利率政策。另外，公積金政策要持續(xù)優(yōu)化，通過優(yōu)化公積金政策，如提高貸款最高額度、首付比例、支持多子女家庭購(gòu)房等，增強(qiáng)公積金貸款的吸引力。

展望房貸利率走勢(shì)，薛慧如認(rèn)為，房貸利率的變化趨勢(shì)主要取決于三個(gè)因素，一是銀行的經(jīng)營(yíng)成本和盈利能力，二是市場(chǎng)供求關(guān)系，三是房貸資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

“從銀行盈利能力來看，我們預(yù)計(jì)2025年中資銀行凈息差和盈利能力仍將繼續(xù)承壓。從市場(chǎng)供求來看，短期新政帶來了購(gòu)房需求的邊際回暖，但是中長(zhǎng)期按揭需求還是要取決于人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景以及居民就業(yè)收入預(yù)期。從資產(chǎn)質(zhì)量來看，居民收入前景趨弱且房?jī)r(jià)下行壓力持續(xù)導(dǎo)致中資銀行按揭不良率有所上升，但是總體來看，中國(guó)居民杠桿率水平仍屬合理范圍，償債能力并未出現(xiàn)顯著惡化，貸款/價(jià)值比率也相對(duì)保守，因此整體資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)可控。”薛慧如說。

柏文喜認(rèn)為，從LPR市場(chǎng)走勢(shì)看，預(yù)計(jì)2025年LPR報(bào)價(jià)還有一定下調(diào)空間，購(gòu)房者在選擇貸款時(shí)，需結(jié)合自身情況，包括個(gè)人和家庭短期、長(zhǎng)期的資金情況，進(jìn)行考量。從銀行凈息差管理看，銀行出于市場(chǎng)化和經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性，可能會(huì)繼續(xù)對(duì)房貸利率進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以維持合理的凈息差水平。從公積金貸款利率調(diào)整角度看，公積金貸款利率跟隨商業(yè)銀行貸款利率下降，符合住房公積金貸款政策的目標(biāo)、宗旨，提高住房公積金貸款的吸引力，避免公積金長(zhǎng)期沉淀。“綜上所述，未來房貸利率可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況和政策導(dǎo)向進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。同時(shí)，公積金貸款利率也可能會(huì)有所變動(dòng)，以保持其競(jìng)爭(zhēng)力和普惠性。”

“隨著市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，商貸利率進(jìn)一步下調(diào)的可能性減小。但是，由于公積金貸款利率相對(duì)穩(wěn)定，商貸和公積金貸款之間的利率差距可能會(huì)繼續(xù)存在。”余豐慧認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者來說，需要密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)和政策變化，根據(jù)自身實(shí)際情況選擇合適的貸款方式和還款方式。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)提高房貸利率以吸引購(gòu)房者，購(gòu)房者應(yīng)該關(guān)注這一變化并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。

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