房貸利率上調 商貸與公積金貸款利差縮小

12月4日，記者獲悉，福州首套房貸利率上調至3.1%。當地一家建行支行的貸款部門工作人員告訴記者，“之前是3.05%，今天（注：4日）剛剛上調。”

據記者了解，不僅是福州，廣州、杭州、廈門等多地也于近日上調了新發放房貸利率。這波房貸利率上調的一個背景是，自10月5年期以上LPR下調25個基點后，多地房貸利率步入“2字頭”，創下新低。

分析人士指出，近年來，商業貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調整較慢。為使商業貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征。

值得注意的是，近年來銀行息差持續承壓，加上10月存量房貸利率調整落地，銀行對于提升生息資產收益率更有急迫性。

此前商貸利率不斷下行

10月5年期以上LPR下降25個基點至3.6%，多地新發放房貸利率隨之下調，不少城市首套房貸利率一度降至“2字頭”，創下新低。這種下行趨勢在近期出現扭轉，據記者了解，近期廣州、杭州、廈門、福州等地均出手上調了新發放房貸利率。

廣州地區工行某支行工作人員告訴記者，當前5年期以上LPR為3.6%，首套房貸利率依據客戶自身情況會有不同減點，最低是3.0%。杭州地區建行某支行工作人員表示，首套房貸利率最近上調至3.1%，據媒體此前報道，11月以來杭州房貸利率已兩次上調，此前一次是由2.9%上調至3.0%。另外，記者從廈門和福州當地銀行機構咨詢了解到，當前首套房貸利率均由3.05%上調至3.1%。

值得一提的是，此前商貸利率不斷下行，與公積金貸款利率差距收窄乃至“倒掛”，例如此前廣州地區部分銀行首套房貸款利率最低可至2.6%，明顯低于2.85%的公積金貸款利率，因此這被視為近期多地上調房貸利率的動因之一。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，11月以來多地上調首套房貸款利率下限，與商業貸款和公積金貸款利差縮小甚至產生“倒掛”有關。近年來，商業貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調整較慢。為使商業貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征。

此外，記者注意到，近年來銀行息差持續承壓，這也推動銀行去提升房貸等生息資產的收益率。國家金融監督管理總局統計數據顯示，今年三季度商業銀行凈息差為1.53%，低于1.8%的警戒水平，處于歷史最低點。

具體來看，不同機構三季度的凈息差分別為，大型商業銀行1.45%，環比下行0.01個百分點；股份制商業銀行1.63%，環比持平；城市商業銀行1.43%，環比下行0.02個百分點；民營銀行4.13%，環比下行0.08個百分點；農村商業銀行1.72%，環比持平；外資銀行1.44%，環比下行0.02個百分點。

多地樓市交易量有所增加

在多項房地產利好政策的推動下，多地房地產市場的交易量有所增加。

中指研究院監測數據顯示，11月30城新房成交面積環比增長12.4%，同比增長20.6%；20城二手房成交套數環比增長11.7%，同比增長26.3%。

新房市場上，一線城市新房成交345萬平方米，環比增長9.7%，同比增長49.4%，其中，深圳新房成交面積環比增長超90%、同比增長超180%，創2021年2月以來月度新高。二線代表城市新房成交822萬平方米，環比增長23.8%，同比增長19.3%，其中，成都、武漢等環比漲幅超50%，溫州、蘇州、寧波等同比漲幅超20%。

二手房市場上，一線城市二手房成交53169套，環比增長10.6%，同比增長65.8%。其中，深圳二手住宅成交超7000套，創2020年10月以來月度新高；北京二手住宅成交超1.8萬套，繼續突破去年4月以來月度新高。二線代表城市二手房成交74012套，環比增長14.1%，同比增長20.1%，其中，成都、杭州、廈門環比增長超20%，同比增長超30%。

此外，根據財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部發布的公告，多項促進房地產市場平穩健康發展的稅收政策自12月1日起執行。這將加大居民購房優惠力度，減輕二手房交易成本，緩解房企財務壓力。

具體來看，契稅方面，將現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。即調整后，在全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統一按1%的稅率繳納契稅。

增值稅方面，在有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規定相應停止執行。

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